取得資金的方式有很多種，除了信貸、車貸、房屋增貸…你還有二胎房貸（二順位房貸）可以選。但也許你會想，現在的房貸利率都那麼低了，為什麼二胎房貸的利率卻居高不下？本篇就來幫你解答，也幫你分析二胎房貸的優勢在哪？
什麼是二胎房貸？
二胎房貸，又稱作二順位房貸、次順位房貸，顧名思義就是當你的房子已經申辦過貸款的情況下，再拿同一間房子向另一間銀行設定第二順位抵押權，以取得第二筆的房屋貸款。
二胎房貸的利率是多少？
根據聯徵中心的最新統計，2020年第三季的一胎房貸平均利率為1.46%。
二胎房貸的利率：
- 銀行：年利率約2.5%~18%
- 當鋪：年利率約12%~36%
- 代書：年利率約12%~36%
- 股票上市公司：年利率約7 %~10%
為什麼二胎房貸的利率比較高？
假使有一天…借款人真的繳不出欠款，銀行就會向法院聲請拍賣抵押品（也就是你的房子），法拍後再按照順序清償。
拍定後的款項，須先扣除增值稅，剩餘的資金，優先償還第一順位抵押權人的欠款（也就是銀行），剩餘款項才輪到第二順位抵押權人受償，第二順位抵押權人極有可能面臨到拿不到錢的情形…
風險一：法拍價格遠低於原房貸估算價
法拍屋的第一拍因為價格跟市價差不多，所以通常沒有人去投標，沒有人去投標會變成流標，流標後第二拍開始的底價，就是第一拍的價格打八折，如果還是沒有人去標…就打八折再打八折，直到第四次法拍，價格幾乎只剩原本預估的一半了。
※房子一旦進入第二次法拍，第二順位抵押權的銀行幾乎是拿不到錢。
風險二：原房貸積欠債務太多
除了拍出去的價錢不如預期，如果你原房貸的貸款本金、利息、延遲利息、違約金..等費用太高，也極有可能會連第一順位抵押權的銀行都沒有拿足欠款，那麼排在後面的就更不用說了。
※房屋貸款的抵押權設定金額，已計入未來可能產生的違約金和遲延利息，因此通常會是貸款金額的1.2倍。
假設1,000萬的房子，向銀行申辦800萬的房貸，房子法拍的價金是850萬，扣掉法拍執行費用、增值稅等國家欠稅、和清償原房貸銀行的債務後，根本所剩無幾，第二順位抵押權的銀行根本拿不到錢….
因此，二胎房貸的風險相對高出許多，當然利率也比較高。
不過當你有較大額的資金需求，而信貸、增貸及轉增貸都無法滿足時，二胎房貸就可能是你的最佳選擇。那麼，在這麼多的借貸管道中，哪個才適合你？
股票上市公司二胎房貸的優勢？
首先，如果你能找銀行借且額度也夠用，當然是最好！但是如果銀行不行…你就可以選擇股票上市公司企業旗下的股票上市公司股份有限公司，股票上市公司推出的二胎房貸有這些優勢：
優勢一：利率跟銀行最接近
雖然銀行二胎房貸的年利率最低可到2.5%，但通常只有超優質的客戶才可能享有這種低利率，實際取得的平均利率大約是6%~8%左右，跟股票上市公司的7%~10%差不多。
優勢二：可貸額度比銀行高
再者，銀行二胎房貸的最高額度350萬，但實際上可能貸不到這麼多，關鍵在於可貸額度的計算方式：
銀行 →房屋現值 扣除 一胎房貸的設定金額
股票上市公司→房屋現值 扣除 一胎房貸的貸款餘額
此外，銀行的貸款成數，最高是房屋現值的90%，民間代書則約80%，股票上市公司則高達110%。
也就是說，就算你一胎房貸已經還了一半，銀行還是用你當時設定的金額來計算，如果你一胎房貸就已經貸好貸滿，那二胎房貸大概只能貸個30萬至50萬；股票上市公司則是依據一胎房貸的貸款餘額來計算，因此只要你還得多、貸得也多，最高可以貸到300萬。
優勢三：審核比銀行寬鬆
最重要的是，只要跟銀行貸款，銀行都會審核你的信用狀況、工作證明以及收支負債比，非常地嚴格。只要你有以下情形，基本上都很難借得到錢：
- 無工作收入（薪轉）證明
- 負債比過高
- 信用卡循環
- 信用評分過低
- 信用卡費、貸款月付金遲繳
- 聯徵被查詢次數多
股票上市公司的審核比銀行寬鬆、有彈性，不僅不看工作收入證明，即使信用狀況有瑕疵，只要房子有增值空間都有機會申辦，最快三天就可以撥款。
※收入領現金的計程車司機、保母、自營商和市場攤販，可能會因為沒有工作收入證明而難以通過各種銀行貸款。
最後再次強調，如果你能夠向銀行申辦二胎房貸，而且額度也足夠你使用，當然是最好。但是，如果你的申請被銀行婉拒，或是覺得可貸額度太少，安全又可靠的股票上市公司就是你的最佳選擇。
