當你有資金需求，考慮利用名下房屋的剩餘價值進行二胎貸款時，銀行二胎房貸往往是首選。但各家銀行二胎房貸利率、可貸額度與年限並不相同。本文彙整 2025 年銀行二胎房貸利率概況，並提供 5 招實用技巧幫你爭取更低利率，同時補充不過件時的替代方案與風險提醒。
一、銀行二胎房貸利率是多少？各銀行二胎利率比較
銀行二胎具備利率較低、流程透明等優點，但各行產品條件差異大，申請前務必橫向比較。
2025 年銀行二胎房貸利率比較表
| 房貸銀行 | 二胎房貸利率 | 二胎房貸額度 | 貸款年限 |
|---|---|---|---|
| 陽信銀行 | 2.02%~3.77% | 最高擔保品價值 95% | 3~20 年 |
| 玉山銀行 | 2.68%~9.88% 起 | 50 萬起 | 最長 15 年 |
| 國泰世華 | 3.45% 起 | 20~150 萬 | 最長 10 年 |
| 台新銀行 | 3.92%~14% | 50~300 萬 | 最長 7 年 |
| 新光銀行 | 3.34% 起 | 最高 600 萬 | 最長 15 年 |
| 遠東商銀 | 4.0%~10.5% | 25 萬起 | 最長 7 年 |
| 凱基銀行 | 3.40%~15.88% | 最高 500 萬 | 最長 10 年 |
| 台中銀行 | 3.5% 起 | 最高 600 萬 | 最長 15 年 |
| 王道銀行 | 4.31%~16% | 最高 500 萬 | 最長 15 年 |
| 永豐銀行 | 5.66% | 50 萬起 | 最長 7 年 |
| 三信商銀 | 3.99%~15% | 50~200 萬 | 最長 15 年 |
資料來源：各銀行公開資訊彙整（實際以各銀行核貸為準）。
法遵小知識：依《民法》第 205 條利息限制，年利率不得逾 16%。正常銀行二胎不會超過此上限，若標示為月利率，請換算成年利率再比較總成本。
二、銀行二胎房貸利率怎麼算？影響利率的關鍵因素
銀行二胎利率常見區間約 3.5%~16%，但能否拿到低端利率，取決於下列要素：
1. 抵押順位與房屋條件
二胎屬第二順位，清償風險較高；若房屋地段佳、屋齡新、保值性高，銀行風險降低，利率更有空間。
2. 一胎繳款紀錄
一胎長期準時繳款是加分項；若曾逾期或催收，二胎核准與利率都會受影響。
3. 信用與還款能力
近 12~24 個月無遲繳、負債比合理、收入穩定，可提升核准率並壓低利率。
4. 申請管道與產品類型
- 銀行二順位房貸：約 3.5%~16%，審核最嚴、利率最低。
- 好事貸類型產品：約 7%~14%，審核彈性、速度快。
- 民間二胎：約 9%~30%（甚至更高），費用與條款需審慎。
三、爭取優惠銀行二胎房貸利率的 5 招
- 整理信用檔：申請前 3~6 個月避免新增負債與多頭徵信，清理小額逾期紀錄。
- 強化財力文件：備妥薪轉、扣繳憑單、存摺往來與所得清單，展現穩定現金流。
- 調整額度與年限：額度略降、年限縮短通常較易拿到較低利率與較高授信評等。
- 多家試算比價：至少比較 3 家銀行的實際「年利率＋所有費用」後再決定。
- 增加擔保或保證：若可提供額外擔保品或具良好信用之保證人，利率更有空間。
四、銀行二胎房貸申請條件與流程
銀行二胎房貸申請條件
- 產權與屋況：房屋權屬清楚、無查封限制，共有須全體同意；屋齡過高或屋況不佳易壓縮額度。
- 一胎紀錄正常：多要求已繳滿半年~一年且無重大逾期。
- 信用良好：避免近期期數遲繳或協商紀錄；維持合理負債比。
- 收入穩定：薪資、營業或租金證明齊全，利於評分。
- 年齡範圍：常見 20~65 歲（以各行規範為準）。
申請流程：
- 蒐集方案與初評 → 準備文件（雙證件、權狀、薪轉/扣繳、一胎繳款紀錄、信用報告）
- 送件與估價 → 聯徵與風險評分 → 核定額度/利率/年限
- 簽約對保 → 地政設定第二順位抵押 → 撥款入帳
五、銀行二胎房貸不過的推薦方案
若因信用、收入或額度受限，銀行不予承作，可評估好事貸類型二胎作為替代：利率約 7%~14%，額度常見上限 500 萬、可加速撥款與彈性還款年限（約 2~10 年，部分條件可議寬限期）。不建議第一時間選擇民間二胎，除非急迫且已完整掌握「年利率換算、總費用、違約條款」。
費用與風險揭露
- 費用結構：開辦費、估價費、設定規費、火險、代辦費（如有）需列示清楚；以「總成本」評估。
- 利率名目：確認為「年利率」，避免以「月利率」混淆；提前清償是否有違約金。
- 還款壓力：建議全部房貸月付合計不超過月收入 30%~40%，並預留 3~6 個月緊急金。
常見問題（FAQ）
Q1. 銀行二胎一定比一胎貴嗎？
是。二胎順位在後，風險較高，通常利率也較高。
Q2. 二胎能貸多少？
取決於鑑價、可貸成數與一胎餘額／設定金額。銀行常見以 90% 成數扣「一胎設定金額」；替代管道多以「一胎餘額」扣抵，額度較寬。
Q3. 申請前要準備什麼？
雙證件、權狀、薪轉/扣繳、近 6~12 個月一胎繳息紀錄、信用報告等。
Q4. 有逾期紀錄就不能申請？
視情節與時間而定。近期重大逾期會影響核貸與利率；可先修復信用再申請，或改評估替代管道。
行動建議與 CTA
- 用你的房屋資訊先做一次「二胎額度與月付試算」（本息均攤公式），再決定額度與年限。
- 至少向 3 家銀行索取實際年利率與費用清單，用年化總成本比價。
- 若銀行評分偏低，先調整負債比與整理信用檔 30~90 天，再送件。
- 必要時準備替代方案（如好事貸二胎）避免資金斷點。