房屋被查封了，要怎麼辦？很多人辛辛苦苦，為的就是擁有一個屬於自己的家，若是因為一時的財務困境，導致房子被查封，有哪些辦法可以挽回呢？房屋被查封還能貸款嗎？就讓本文帶你認識查封這回事，以及解決的方式。
一、房子被查封還可以貸款嗎？能透過貸款撤封嗎？
房屋被查封了，還能做些什麼來補救嗎？其實從查封到初拍，債務人還有很長的一段時間能夠盡力補救。就讓我們先了解房屋查封拍賣的整體流程，再來看看能透過什麼方式解除房屋的查封狀態。
1.房子被查封拍賣的流程
房屋從被查封到拍賣，必須先經過以下五個步驟：
- Step1：法院向地政事務所辦理查封登記
- Step2：現場揭示封條，執行查封
- Step3：由法院指定專業第三方進行鑑價
- Step4：通知債務雙方鑑價結果，並限期接受異議申告
- Step5：正式展開拍賣，連同特別拍賣，共有四次拍賣機會
由此可見，在房子被正式拍賣掉之前，債務人還有一點時間可以向債主提出協商，努力解除危機。
2.我能用貸款撤封嗎？
房屋被查封，基本上已經沒有機會再向銀行申辦任何貸款，只能儘可能的利用這段空窗期間，努力和銀行斡旋談判，討論有沒有重新協商的機會。
若是房屋現值比被強制執行的欠款還多，或許可以考慮申請民間二胎貸款，由業者代墊款項來解套。但是由於風險較大，願意承作的單位可能不多，不然就是以極高的利率條件來放貸，選擇時要很小心。
二、不貸款，這樣做也能撤銷查封
若是民間貸款利率過高，評估後覺得自己可能無法負擔，債務人也可以嘗試透過以下方法，與債權人協調撤銷查封。
1.重新協商還款條件
從查封拍賣的流程中可以發現，查封後到初拍前，其實還有一段時間可以跟債權人重新議定還款條件，例如拉長還款年限、降低月付金負擔，或是提供其他足以作為擔保的物件。這樣就有機會說服對方撤銷強制執行的請求。
2.停止拍賣程序，循正規管道售屋
首次拍賣的售價就已是市價打八折，其後還會隨著次數遞減，因此越晚賣掉房子，債權人可以取回的價金就越少。因此，若能說服對方停止程序，讓債務人按照正常市價賣掉房子，對雙方來說可能更有利。
三、強制拍賣要如何解除？
能夠解除強制拍賣的狀況有三種，一種是債務雙方達成新的還款協議後，債權人自行撤銷強制執行請求，房屋被拍賣的危機自然解除；另一種是由債務人提現至法院清償債款，並聲請撤銷查封。
但若與債權人協商不成，或是沒有現金能夠清償債務，就必須向法院聲請清算或更生，經法院裁定許可後，查封就會被一併撤銷，拍賣程序也會跟著停止。
四、房子為什麼被查封了？
查封是當債務人無法清償欠債時，債權人為取回應收債款，而向法院聲請財產強制執行後的第一個步驟。查封的目的，是為了確保債權人不會搶在法院執行前，先行處分名下財產。
1.房子查封的四大原因
查封主要是由以下四種情形所導致：
（1）房貸繳不出來
若房貸遲繳只有一、兩期，還有很大的轉圜餘地，仍可試著向銀行提出協商或延長的請求，尚不至於走到法拍這麼嚴重。然而，當房貸欠繳到三至六期，銀行就很有可能採取法律行動，聲請強制執行。
（2）欠錢沒還
如果以名下財產作為抵押物向他人借款，卻沒有在預定期間內償還，債權人就能直接向法院聲請裁定拍賣抵押物，拍賣所得的價金會優先償還這筆欠款。
（3）保證人
保證人可分為「一般保證人」和「連帶保證人」兩種，在借款人還不出錢，需要保證人連帶清償時，就可能發生名下房屋被查封的情形。
（4）積欠政府費用
欠稅不理、罰單沒繳、該付的規費沒付，長期下來不僅累積欠款驚人，還可能會被政府告上法院強制執行，連房子都會被查封！
2.房子被查封還可以住嗎？
查封只是限制債務人對房屋的「處分權」，而不是「使用權」；白話來說，房子被查封後，只要還沒確定拍賣得標，都還是可以繼續居住，只是不能進行任何的贈與、轉售、移轉等與產權相關的處分。
五、其他關於房屋查封的Q&A
- Q房子被查封還可以貸款嗎？
- A如果是想跟銀行申貸，基本上過件的機率都不大，只能尋求其他的借貸管道。但是由於風險較大，可能選擇不多、利率較高，申辦前一定要仔細留意。
- Q查封跟限制登記差在哪？
- A查封和限制登記一樣，都是限制債務人對於財產的處分權，差別在於查封後就會進入法拍流程，並將價金用來清償債款，而限制登記並沒有後續的強制動作。
- Q房貸繳不出來，房子會被查封嗎？
- A不一定，要看未繳的期數有幾期。如果只有一、兩期，銀行通常會催繳並詢問是否需要協商，但若遲繳三至六期，房子就很有可能因為進入法律程序而被查封。
房子被查封，千萬不要慌張，冷靜判斷什麼方式最適合現在的自己，並盡力與債權人協商調整。坦然面對困境，解決問題後再重新培養信用，最終一定會有所轉機。
