根據內政部不動產資訊平台113年12月報告，113年第1季待售新成屋突破10萬宅，創下統計新高，雖然第2季略降至10萬3,130宅，但仍處於歷史高點，顯示市場供給壓力增加。同時，政府限縮餘屋貸款成數至3成，建商資金調度受限，市場供需結構變化，引發房價走勢的關注。
待售新成屋數量攀升，加上央行限縮餘屋貸款成數，可能對房價走勢帶來連鎖效應。對購屋族而言，這將如何影響購房決策？房價是否會因此下跌？本篇文章將深入探討餘屋貸款政策、全國待售新成屋現況，以及其對房市與購屋族的影響，幫助民眾掌握市場變化，做出更明智的購屋決策。
一、餘屋貸款是什麼
餘屋貸款是指建商針對尚未售出的新成屋或已取得使用執照但仍在銷售中的建案，向銀行或其他金融機構申請的貸款。根據中央銀行的定義，餘屋是指屋齡五年內且仍維持第一次所有權登記的住宅（含基地）。
- 貸款對象：餘屋貸款主要是針對建商或公司法人，個人無法辦理。
- 貸款成數：第七波信用管制措施下，餘屋貸款的最高成數為30%。
- 貸款年限：最長不超過3年。
- 還款規定：第二年起需開始還本金，至少還10%至20%，不可在到期時一次性還清。
二、央行限縮餘屋貸款成數的目的
1、防止過度投資炒作
- 餘屋過多代表房屋銷售速度不佳，若銀行仍提供高成數貸款，建商可能繼續推案，導致市場供給過剩，進一步推高房價泡沫。
- 限縮貸款成數，讓建商更審慎評估推案，減少投機性建案。
2、降低金融風險
- 建商的餘屋若長期未能售出，還款能力下降，可能導致銀行不良貸款增加，影響金融體系穩定。
- 透過限制貸款成數，減少銀行對高風險建商的曝險，避免金融危機擴大。
3、 促使建商加快銷售，回歸市場機制
- 限縮貸款後，建商無法輕易以貸款支撐營運，將被迫 降價求售，有助於房價回穩。
- 讓市場回歸供需調節，而非過度依賴金融槓桿。
三、全國待售新成屋概況（113年第2季）
1、全國待售新成屋變化趨勢
依據內政部不動產資訊平台報告，109年第3季至110年第4季維持約 7萬宅，自111年起上升，113年第1季達 10萬7,667宅，113年第2季略減為 10萬3,130宅。
| 季度 | 待售新成屋數量 | 變化趨勢 |
| 107 年第 2 季 | 80,082 宅 | 達近年高點 |
| 109 年下半年 – 110 年下半年 | 約 70,000 宅 | 數量平穩 |
| 111 年起 | 逐漸上升 | 供給增加 |
| 113 年第 1 季 | 107,667 宅 | 創統計新高 |
| 113 年第 2 季 | 103,130 宅 | 較上季減少 4,537 宅 (-4.21%)，但較去年同期增加 12,668 宅 (+14.00%) |
2、六都待售新成屋數量變化
| 縣市 | 近期變化趨勢 | 113年第2季宅數 | 主要區域占比 |
| 新北市 | 持續上升 | 20,452宅 | 板橋、新莊、淡水、三重（約占50%） |
| 臺北市 | 長期低檔，略微波動 | 3,875宅 | 中山、中正、大同、南港、大安（約占59%） |
| 桃園市 | 110年後反轉上升 | 17,796宅 | 龜山（26%），桃園、中壢（41%） |
| 臺中市 | 緩增 | 15,925宅 | 北屯、南屯、烏日、西屯（約占55%） |
| 臺南市 | 緩增 | 10,212宅 | 安南、永康、歸仁、善化（約占48%） |
| 高雄市 | 111年第2季起逐漸回升 | 12,165宅 | 三民、鳳山、楠梓、左營（約占56%） |
3、待售新成屋超過500宅的行政區
- 新北市：板橋、新莊、淡水、三重、土城、中和、新店、林口、汐止、五股、鶯歌
- 臺北市：中山
- 桃園市：龜山、桃園、中壢、大園、觀音、楊梅、八德、蘆竹
- 臺中市：北屯、南屯、烏日、西屯、梧棲、清水、太平
- 臺南市：安南、永康、歸仁、善化、安平、北區
- 高雄市：三民、鳳山、楠梓、左營、仁武、苓雅、橋頭、鼓山
4 、待售新成屋攀升原因
-
近年推案量大增：自 111 年起，新建案數量逐漸增加，113 年上半年核發使用執照超過 6 萬宅，加上市場消化速度放緩，導致待售新成屋數量攀升。
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餘屋貸款政策收緊：政府於 第七波信用管制後，將餘屋貸款成數降至 3 成，導致建商可動用資金減少，資金壓力加大，影響推案與價格策略。
四、餘屋貸款政策對一般購屋族的影響
雖然餘屋貸款僅限建商申辦，但其政策變動仍會間接影響一般購屋族。由於貸款成數下降至3 成，建商的資金調度受到限制，可能導致資金壓力增加，進而影響建案銷售策略。例如，部分建商為了加速去化庫存，可能提供更多購屋優惠或降價促銷，讓買方受惠；但另一方面，也可能因資金周轉困難，減少新案推案量，進而影響市場供給，導致未來房價變動。
1、可能促使建商降價求售，對買方有利
- 銀行限縮餘屋貸款後，建商資金壓力變大，無法輕易用貸款支撐餘屋持有時間，因此可能會選擇 降價求售，加快銷售速度，以回收現金。
- 如果市場餘屋量大，競爭激烈，價格鬆動的可能性更高，買方能談到更好的價格。
2、 購屋貸款條件不變，首購族影響不大
- 餘屋貸款主要針對建商，一般民眾購房時申請的房貸（如青安貸款、一般房貸）並未受到影響，貸款成數和條件仍以個人財務狀況為主。
- 因此，對於有剛性需求的自住買家來說，短期內影響有限。
3、投資客市場可能受影響，房價炒作減少
- 限縮餘屋貸款後，建商無法輕易「撐住價格」，這可能會讓短期投資客的進場意願降低，導致市場炒作降溫，房價波動趨緩。
五、餘屋增加是否影響房價
全國待售新成屋數量攀升，市場供給增加，引發對房價變動的關注。餘屋貸款政策收緊，使建商資金壓力加劇，可能導致降價促銷或減少推案，進而影響未來房價走勢。
1、房價短期內仍具支撐
雖然供給增加，但建商仍希望維持價格，短期內降價幅度有限，尤其北部精華區產品價格仍具撐盤力。
2、市場分化明顯
餘屋增加對不同區域與產品類型影響不一，高單價區域（如台北市、中山區、大安區）因供需穩定，價格影響較小；但供給量大的區域可能出現議價空間。
3、哪些地區房價可能受影響
| 城市 | 影響可能性 | 原因 |
| 新北市 | 較大 📉 | 板橋、新莊、淡水、三重餘屋多，若銷售不順，價格可能鬆動。 |
| 臺北市 | 較小 📈 | 餘屋數量低，供應有限，房價具抗跌性。 |
| 桃園市 | 中等 🔄 | 龜山、中壢、桃園區推案多，價格可能受壓。 |
| 臺中市 | 中等 🔄 | 北屯、西屯、烏日等地推案多，視市場需求變化。 |
| 臺南市 | 較小 📈 | 科技產業帶動需求強，房價較穩定。 |
| 高雄市 | 中等 🔄 | 近年推案增加，視買氣而定。 |
- 短期來看（2025年），餘屋較多的區域（如新北市、桃園市）房價可能會有價格鬆動或修正，但跌幅不一定明顯。
- 長期來看，若高利率與政府政策持續影響買氣，且供給過剩，則部分區域房價可能抑制購屋需求，影響買氣。
- 但熱門區域（如臺北、科技園區附近）仍具支撐力，房價較不易下跌，最多僅有漲幅趨緩或微幅修正。
六、購屋民眾該如何應對
1、短期內，想買房的自住買家可密切關注市場變化，選擇議價空間較大的區域（如餘屋量較高的區域，新北、桃園、台中）。
2、如果建商因資金壓力降價，可能會出現較有利的購房時機。
3、投資型買家需更謹慎，因未來房價可能受限於市場調整期，短線獲利難度提高。
113 年待售新成屋攀升，反映出市場供給增加與銷售速度放緩。政府收緊餘屋貸款，對建商資金調度影響甚鉅，中小型建商首當其衝。短期內房價仍有支撐，但長期來看，若市場持續供過於求，部分區域房價可能鬆動。對購屋族而言，短期內可能有較好議價空間，但長期供需仍需觀察，建商的融資情況將影響未來房價走勢！
