每年 5 月報稅季來臨，如何合法節稅是大家關心的重點。如果你有房貸，其實可以透過「房貸利息扣除」來減少稅負，讓你省下一筆可觀的稅金。不過，並不是所有人都符合申請資格，也需要依照一定的程序來申報。
這篇文章將帶你一步步了解房貸抵稅的申請條件、計算方式，以及如何正確申報，確保你不錯過這項節稅優惠，輕鬆把更多錢留在自己口袋裡！
一、房貸抵稅是什麼
每年 5 月報稅季，如何善用各種節稅管道來降低稅負，是許多人的關注焦點。其中，「房貸利息扣除」是一項專為自住購屋者設計的重要節稅優惠。
簡單來說，如果你或你的配偶、申報受扶養的親屬向銀行或合法金融機構貸款購屋，且該房屋作為自住使用，那麼每年繳納的房貸利息，就能在申報綜合所得稅時扣除一部分，減少應繳稅額，幫你省下一筆稅金。
根據 114年報稅新制，房貸利息扣除額以「戶」為單位，每年最高可扣除 30 萬元。不過，計算時須先扣除「儲蓄投資特別扣除額」，剩餘的部分才能作為實際抵稅金額。
二、房貸抵稅的意義與目的
台灣自用住宅貸款利息扣抵政策的主要目的是為了促進房屋擁有率、減輕民眾的稅務負擔，以及支持家庭的經濟穩定。以下是該政策的幾個主要目的：
1、減輕購屋負擔：
購屋是許多家庭的重要支出，房貸更是長期負擔。房貸抵稅能有效降低納稅人的稅賦，減輕經濟壓力。
2、減輕稅務負擔：
透過房貸利息的扣抵，納稅人可以在申報綜合所得稅時減少應納稅額，這對於許多家庭來說，能有效減輕每月的經濟壓力，特別是在房價高漲的情況下。
3、鼓勵自住：
政策明確規定只有自用住宅的貸款利息才能抵扣，這一點促使家庭選擇自住而非投資或出租，進一步提升社會的居住穩定性。
三、房貸抵稅的申請條件
並非所有有房貸的人都能申請房貸抵稅，必須符合特定條件才能享有這項節稅優惠。以下是申請房貸利息扣除時需要注意的幾個關鍵要素：
1、房屋須登記在申請人、配偶或受扶養親屬名下
- 房屋的產權必須是申請人（納稅義務人）、配偶或其申報的受扶養親屬所有。
2、房屋需為自住，且申請人戶籍須登記於該地址
- 申請人（或配偶、受扶養親屬）在該房屋地址設有戶籍。
- 這間房子不能出租、作為公司營業場所或執行業務使用。
- 若房屋地址與報稅時的戶籍地址不同，需提供戶籍謄本等資料作為證明。
3、房貸必須來自銀行或合法金融機構
- 申請人須向銀行或合法金融機構辦理房貸，並提供相關貸款文件。
- 若房貸是向親戚朋友借款，或為私人借貸，則不符合申請條件。
4、需選擇「列舉扣除」方式報稅
- 房貸利息扣除屬於「列舉扣除額」項目中的「自用住宅購屋借款利息」，只有選擇「列舉扣除」的納稅人才能申請。
- 若選擇「標準扣除額」，則無法使用房貸利息扣抵。
- 只有當列舉扣除總額（例如房貸利息、醫療費、捐款）高於標準扣除額時，才有節稅效果。
- 114年標準扣除額為：單身 13.1萬，夫妻合併申報 26.2 萬。
- 舉例說明：小顧單身，113年的標準扣除額為13.1萬元，但是 有捐款3萬元、醫藥費5萬元，保險費2.4萬元、房貸利息8萬元。總計列舉扣除額為18.4萬元，大於標準扣除額13.1萬元，那麼選擇列舉扣除額會比較划算。
5、 需考量儲蓄投資特別扣除額
- 「儲蓄投資特別扣除額」會影響房貸利息的可扣抵金額，114年扣除上限為 27 萬元。
- 若有申請此扣除額，需先扣除，剩餘金額才能用來申請房貸利息扣抵。
✅ 如果你是年輕首購族（20-35 歲），房貸利息通常比較高（因為本金還得少）更適合申請房貸抵稅！
四、房貸抵稅的計算方式
房貸利息扣抵屬於「列舉扣除額」的一部分，計算時需注意以下幾個步驟：
1、確認房貸利息總額
- 向銀行或金融機構申請「房貸利息證明」，文件上會顯示你當年度支付的房貸利息總額。
2、減去儲蓄投資特別扣除額：
- 若有申請「儲蓄投資特別扣除額」（2024 年上限為 27 萬元），房貸利息必須先減去這部分後，才能計算可扣抵金額。
- 舉例：假設你的房貸利息總額為 25 萬元，而儲蓄投資扣除額為 10 萬元，則計算方式如下：
25 萬 – 10 萬 = 15 萬（可扣抵的房貸利息）
3、 確認是否超過 30 萬元上限
- 每戶每年最高可扣抵 30 萬元的房貸利息。
- 若計算後的可扣抵金額低於 30 萬元，則依實際金額扣抵；若超過 30 萬元，則最多只能扣 30 萬元。
五、申報房貸抵稅的簡單 4 步驟
如果你符合申請條件，只需4 個步驟，即可在 5 月報稅時順利申請房貸利息扣抵，幫自己省下更多稅金！
📌 步驟 1：確認是否符合申請條件
- 房屋用途：必須為自住，由你本人、配偶或受扶養親屬居住，不可出租、營業或作為辦公室使用。
- 房屋產權：房屋登記在你、配偶或受扶養親屬名下，並且已辦理戶籍登記。
- 貸款來源：房貸須由銀行或合法金融機構提供，私人借款不適用。
-
申報方式：選擇「列舉扣除額」，才可申請房貸利息扣抵（若選擇標準扣除額，則無法適用）。
📌 步驟 2：準備申報所需文件
- 房貸繳息清單（正本）：需提供當年度房貸利息的「繳息清單正本」。若文件未註明房屋地址或借款用途，申請人須親自簽名補填。
- 房貸利息證明：向銀行申請「房貸利息支出證明」，確認當年度實際支付的利息金額。
- 儲蓄投資特別扣除額證明（若適用）：若有申請儲蓄投資特別扣除額，須檢附相關證明文件。
- 戶籍資料：提供戶籍謄本，證明該房屋為自住用途（需確認申報時戶籍仍登記於該房屋地址）。
- 房屋權狀或貸款合約：確認房屋產權及貸款資訊，以供核對。
🔹 特殊情況需補充文件：
✅ 貸款名義為「修繕貸款」或「消費性貸款」，但實際用於購屋，需提供：房屋所有權狀影本 / 借款契約影本 / 建築物登記簿謄本。
✅ 若有轉貸（更換銀行或重新貸款），則需額外提供：
- 原始貸款餘額證明書
- 清償證明書
- 新的借款契約書
- 建物異動索引（需包含轉貸或換約前後的相關資料）
- 轉貸仍可申請房貸抵稅，但需提供相關證明文件，以證明貸款仍在原購屋貸款額度內。
📌 步驟 3：計算可扣抵金額
房貸抵稅的計算方式：房貸利息總額 – 儲蓄投資特別扣除額 = 可扣抵金額（但最高 30 萬元）。
📌步驟 4：申報綜所稅時填寫
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線上申報（最簡單、最推薦）：
- 5 月 1 日到 5 月 31 日，登入「財政部電子申報繳稅服務平台」。
- 選擇「列舉扣除額」作為申報方式。
- 在「自用住宅購屋借款利息」欄位填入可扣抵金額（上限 30 萬元）。
- 系統自動計算你的節稅金額，確認後送出申報。
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紙本申報（需郵寄文件）：
- 填寫綜所稅申報書，在「列舉扣除額」的「自用住宅購屋借款利息」欄位填入金額。
- 附上房貸利息證明、儲蓄投資特別扣除額證明、戶籍資料等必要文件。
- 郵寄至戶籍所在地的國稅局，完成申報。
六、房貸抵稅的注意事項
在申報房貸抵稅時，需留意以下幾點，以免影響節稅權益：
- 2025 年起，租金扣抵已改為「特別扣除額」，如果你同一年度有租屋支出（例如上半年租屋），後來又有購屋利息支出（例如下半年買房），可以按比例扣抵，而不是只能選一個。
2、列舉扣除 vs. 標準扣除，選對才划算
- 若選擇標準扣除額，則房貸利息無法另行列舉扣除，需衡量哪種方式對自身稅負最有利。
- 114年標準扣除額是單身 13.1萬，夫妻26.2萬。如果你的列舉扣除額（包含房貸利息、醫療費、保險費等）比這個高，選列舉扣除比較划算。
3、夫妻間需協調申報方式
- 若夫妻共同持有房屋與貸款，需協調由何人申報抵稅，以獲得最佳稅務優惠。
4、留存相關證明文件
- 報稅時須準備銀行出具的房貸利息支付證明，並保留收據或合約，以備查核。
七、房貸抵稅的其他問題
Q1：我有兩間自住房屋，可以都扣抵嗎？
不可以，房貸利息扣抵只能選一間自住房屋申請，不能重複扣。
Q2：我用新青安貸款，可以申請房貸抵稅嗎？
可以！只要房子是自住，符合條件，新青安貸款的利息也能扣抵。
Q3：房貸抵稅可以用在二胎房貸嗎？
不可以！目前規定主要是針對購置貸款，二胎房貸不符合。
Q4：理財型房貸可以抵稅嗎？
不可以。理財型房貸不屬於購屋貸款，因此不能申報抵稅。
只要符合條件並準備好文件，就能透過房貸利息扣抵有效降低綜所稅負擔。記得每年 5 月申報，讓你的房貸支出幫你節稅！
