餘屋貸款是什麼？5分鐘瞭解與一般房貸的差別在哪裡？

餘屋貸款是什麼？與普通的房屋貸款有什麼差別？為什麼餘屋貸款會成為中央銀行，用來打房的手段之一？以上這些問題，本篇帶你用5分鐘瞭解，餘屋貸款的申請限制，以及最新的申請條件有哪些？

一、餘屋貸款是什麼？

建案的銷售程序告一段落之後，若是還有房子沒賣出，建商通常會將這些剩下來的房子，向銀行申請「餘屋貸款」。而申請餘屋貸款其目的有2種：

1.房價持續上漲，越晚賣賺越多

建商假如看好未來的房市，會刻意保留一定的戶數，等待房價高點時再賣出。而等待的這段期間，將保留的房子向銀行申請餘屋貸款，還能額外得到一筆可以運用的資金。

2.餘屋貸款可以作為週轉資金用

將餘屋貸款的資金，作為公司轉投資或是週轉的款項，等到資金週轉的問題解決，或投資獲利了結時，再將餘屋賣出，就能向銀行還清貸款。

• 餘屋的定義
• 依「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」對「餘屋」的定義為：取得使用執照後，屋齡在5年內，仍維持「第一次所有權登記」的住宅。換句話說，屋齡在5年內且從未經過轉手買賣與入住的房子，都是屬於「餘屋」的定義範圍。

二、餘屋貸款的申請資格有哪些？

餘屋貸款也可稱為「建商保留戶貸款」，由這句話來看可以知道，申請者的條件只限於建商，因此一般人並不具備申請的資格。另外，可以作為「餘屋貸款」的屋型有2種：

1.已經取得使用執照，無經過第一次轉手買賣，且屋齡在5年內的新成屋。

2.建商公開銷售後未賣出的房屋，包含未興建、興建中與新成屋3種。

三、餘屋貸款的利率、成數與申請流程？

1.餘屋貸款的利率

餘屋貸款的利率通常會略高於土地融資利率，大概會來到3.25%~8.5%之間。而這些多出來的貸款利息，往後都會附加在房屋售價中。

2.餘屋貸款的成數

餘屋貸款的成數，依房屋的所在區域而有所不同。目前中央銀行所規定的餘屋貸款成數，最高不可以超過4成。

3.餘屋貸款的申請文件

餘屋貸款申請前，建商須備妥以下資料：

1. 營利事業登記證
2. 公司登記證明文件（公司登記核准函or公司登記表）
3. 一般營業人銷售額與稅額申報書（俗稱的401報表）
4. 資產負債表&損益表
5. 土地建物謄本與權狀
6. 公司存摺近半年出入明細
7. 公司甲存近半年出入明細（支票存款）
8. 銀行所需其他資料（視申請銀行要求）

4.餘屋貸款的申請流程

準備所需文件後，即可按照以下的流程進行申請：

1. 選定合適銀行送件申請
2. 條件審查與抵押物估價
3. 照會結果後簽約與對保
4. 擔保物進行抵押權設定
5. 銀行撥款至指定的帳戶

四、央行餘屋貸款成數有多少？餘屋貸款的最新限制條件

餘屋貸款的成數，依建案座落的地區不同而有所差異。目前以央行有意打房的政策主導下，央行餘屋貸款成數的最高上限，不得超過4成。除了貸款成數的限制外，以下表列2022最新餘屋貸款的申請條件：

餘屋貸款項目	條件限制
貸款成數	不得超過4成
貸款年限	最長不可超過3年
還款規定	不可到期一次還款，第2年起就要還本金10%~20%
擔保規定	不可中途更換最初的擔保物
票券調整	發行的一年期本票到期後須砍額度
循環動用	不可循環動用，一次一建案為限
其他規定	部分銀行不接受，非自家銀行土建融案的餘屋貸款

五、餘屋貸款常見Q&A

• Q民間餘屋貸款成數有多少？
• A民間餘屋貸款成數與利率並無一定標準，不過利率大約落在9.6%~30%之間，而貸款成數則以雙方約定為主。

• Q餘屋貸款成數不足怎麼辦？
• A餘屋貸款成數不足時，可以增加財力雄厚的保證人；或增加抵押物的數量；以及向融資公司申請餘屋貸款等，以上都是可以提高餘屋貸款成數的參考方式。

• Q餘屋貸款只有建商能申請嗎？我可以申請餘屋貸款嗎？
• A餘屋貸款只能由建商提出申請，一般人並不具備申請資格。

雖然一般人不能申請餘屋貸款，但是餘屋貸款卻也與我們息息相關。因為當建商向銀行提出餘屋貸款申請時，這也表示貸款的利息，最終還是會轉嫁到購屋者的身上，所以在買房子之前，須先瞭解房屋的基本狀況，尤其需注意建案的時間是否過長，以避免買到有申請過餘屋貸款，而且價格較貴的房子。