房屋二胎好申請嗎?二胎房貸可作與不可作的房屋類型有哪一些?

房屋二胎房貸好申請嗎?房屋二胎流程、資格條件一次看

房屋二胎貸款是什麼意思?跟二胎房貸、二順位房貸不一樣嗎?申請房屋二胎貸款,有什麼資格限制嗎?你想知道的房屋二胎申請條件、申辦流程以及額度跟利率通通告訴你。

內容目錄

一、房屋二胎貸款(二胎房貸)是什麼?

房屋二胎貸款其實就是二胎房貸,只是因為申貸管道不同,講法才會有些許差異。例如「房屋二胎」、「民間二胎」是民間借貸業者較常用的說法,而二順位房貸、次順位房貸則大多是銀行在使用。

二胎房貸的意思,是房子已經申請過房屋抵押貸款的情況下,以設定第二順位抵押權的方式,再申請一筆房屋抵押貸款。

二、房屋二胎貸款(二胎房貸)利率高嗎?

由於房屋二胎通常會聯想到民間貸款,因此本文就以民間二胎房貸的介紹為主,而當鋪、代書、代辦、資產管理公司、融資公司都算是民間貸款的一種,以下提供各民間借貸管道的房屋二胎利率區間:

  • 融資公司:年利率7%~14%
  • 當鋪:年利率18%~30%
  • 代書:年利率6%~36%
  • 代辦:年利率2.5%~36%(視貸款管道而定)
  • 資產管理公司:年利率12%~36%

相較於銀行,民間二胎房貸的利率較高,不過相對審核也比銀行寬鬆許多,因此仍有不少被銀行婉拒的借款人,選擇向民間借貸業者申請房屋二胎貸款,但也因為民間二胎的選擇非常多元,如何慎選管道也很重要。

其中在利率部分,要特別注意三件事:

  1. 一般房屋二胎貸款利率是指「年」利率,但許多民間二胎貸款業者是使用「月」利率,單看數字會以為利息比較少,但實際應再乘上12個月才能做比較。
  2. 一般房屋二胎貸款的還款方式是本息平均攤還,但許多民間二胎是只還利息、不還本金,試算月付金時,應確認清楚還款項目為何。
  3. 民間借貸利率(包含個人借貸)是有法定上限的,原則上超過部分可不必返還,但實際仍以借貸契約內容為主,建議簽約前須確認清楚。
法定利率是多少?
根據《民法》第205條規定:「約定利率,超過週年16%者,超過部分之約定,無效。」另根據《當鋪業法》第11條規定:「以年率為準之利率,最高不得超過30%。」

如果想了解銀行二順位貸款,可參考此篇

 

房屋二胎的貸款額度 : 融資公司500萬;當鋪、代書無上限;代辦20~600萬;資產管理未說明。

三、房屋二胎房貸可貸額度有多少?

想知道你的房子申請房屋二胎能借多少錢,需要同時評估兩個項目,才能估算你的可貸額度大概有多少:

  • 貸款額度
  • 貸款成數

先提供民間房屋二胎貸款額度比較表,後面再講解:

房屋二胎管道比較
房屋二胎管道 融資公司 當鋪 代書 代辦 資產管理公司
貸款額度 最高300萬 無上限 無上限 25萬~600萬 未說明
貸款成數 房屋鑑價100% 房屋鑑價100% 房屋鑑價110% 房屋鑑價90%~110% 房屋鑑價110%

因為貸款額度通常指的是申請房屋二胎最多可以借到多少錢,但實際額度還要看你的房屋現值和貸款成數。舉例來說,當鋪房屋二胎跟代書房屋二胎的貸款額度都是金額無上限,但前者的貸款成數為房屋鑑價金額的100%、後者為房屋鑑價110%,相較之下,代書房屋二胎的可貸額度就會比當鋪來得多。

 

房屋二胎貸款的申請條件 : 融資公司需申請人年滿18歲、本人或保證人持有房屋、無重大信用瑕疵。

四、房屋二胎房貸的申請資格?

民間房屋二胎房貸的申請條件非常簡單,基本上只要符合這兩項條件就可以申辦:

  • 年滿18歲
  • 房屋所有權人同意

不像銀行二順位貸款,對於借款人的收入、信用狀況和房屋所在地、屋齡有種種限制,以下整理各民間貸款業者的房屋二胎貸款申請條件:

房屋二胎各管道申請條件
房屋二胎管道 申請條件
融資公司 年滿18歲;本人或保人持有房屋;無重大信用瑕疵
當鋪 年滿18歲且持有房屋
代書 年滿18歲;本人持有房屋且房屋仍有殘值
代辦 視送件管道
資產管理公司 持有房屋

五、申辦房屋二胎房貸流程及費用有哪些?

1.申請房屋二胎需準備的文件?

申請房屋二胎貸款前,須備妥以下文件資料:

  • 身分證件
  • 財力證明(薪資轉帳紀錄、年度扣繳憑單或存摺影本)
  • 房屋相關文件(建物權狀、近半年房貸繳息證明)

提醒你,上述文件都只需要準備影本即可,切勿輕易將你的文件正本交出去,以免損失自身權益。

2.房屋二胎的申辦流程有哪些?

準備好上述資料後,您就可以開始申請房屋二胎貸款,流程如下:

  • 向民間貸款業者提出申請
  • 民間貸款業者進行審核
  • 貸款核准後即簽約對保
  • 至地政機關設定二順位抵押權
  • 設定完成即撥款至借款人帳戶

申請民間房屋二胎貸款,從申請到撥款需3~5個工作天,部分民間業者甚至標榜24小時快速放款。

3.申辦房屋二胎的費用有哪些?

房屋二胎的申辦費用,會因為申貸管道不同而有所差異,以下整理幾個較常見的收費項目:

房屋二胎申辦費用
收費項目 金額
開辦費/帳管費/手續費 貸款金額1.5%~15%
地政規費/代書費 2,000元~20,000元
代辦費/服務費 貸款金額5%~10%
諮詢費 3,000元~6,000元

有些貸款公司會重複收取費用,例如開辦費收一筆、帳管費又再收一次,或者以各式各樣的名目收費、先預扣3個月的利息,這些都是額外的收費。

最後提醒你,申辦房屋二胎貸款前,務必確認你所選擇的貸款管道是否安全?民間借貸業者所收取的利息和費用是否合理?如果有資金需求,卻又無法順利取得銀行貸款,建議可以選擇向股票上市公司特約經銷商-好事貸申請房屋二胎貸款。

六、申請房屋二胎房貸的利率、條件該怎看?

房屋二胎的申請並不困難,只要信用與財力條件有一定的水準,申請二胎房貸都有很高過件的機會。不過在申請前要知道的是,並非所有類型的房子都能申請房屋二胎,有些房子在這種管道無法申請,另一種管道卻可以被接受。其中的條件區別,該如何判斷?

以下將說明,房屋二胎可作與不可作的房屋類型,並推薦合適的申請管道,以及申請時應該注意的地方,讓你對二胎房貸能有更進一步地瞭解。

 

哪些房子不容易申請二胎房貸?房子型式、房屋位置、房子屋齡、房子產權皆不符要求。

七、哪些房屋條件不容易申請房屋二胎?

並非所有的房屋都可以申請二胎房貸,而且依申請管道的不同,過件機率也有所差異。以下說明二胎房貸申請時,若是房子形式、房子位置、房子屋齡以及房子產權等,不符合放貸方的要求,將會影響申請過件的機會。

1.房子型式不符合要求

有些型式的房屋、特定構造的建築,是銀行與融資公司,都不願意承作的二胎房貸類型。以下舉出幾種不適合申請二胎的房屋,一起來看看你的房子,有沒有在其中。

Q:剛買的預售屋,可以申請房屋二胎嗎?

無法申請。以正常的二胎房貸來說,須符合實體房屋、產權完整、有貸款空間等條件,才有機會通過審核。因為預售屋的所有權,還未正式移交給貸款人,所以無法申請二胎房貸。

Q:房子是鐵皮屋,可以申辦房屋二胎嗎?

不可申請。因為房屋構造為鐵皮,礙於法規、地目與建材等因素,所以就目前來說,是無法申請銀行與融資公司的二胎房貸。

Q:買的是合宜住宅,可申辦房屋二胎嗎?

視情況。合宜住宅在申請銀行購屋貸款,與設定抵押權的同時,必須附加一項「預告登記」(即5年內,房屋不可作任何異動)。因此在預告登記期間,是無法申辦二胎房貸的。若是預告登記失效,申請銀行二胎房貸,須事先向營建署提出書面申請;融資公司則是只要超過預告登記期限,就能申請房屋二胎。

2.房子位置不符合要求

除了構造與房屋類型外,房子所在的地理位置,也是影響二胎房貸申請,是否可以通過審核的關鍵。

Q:位於離島地區的房子,能申請房屋二胎嗎?

不能申請。未與台灣相接的離島地區,如澎湖、蘭嶼、綠島、金門、馬祖、小琉球等,銀行或融資公司在考量到房屋未來的轉手性,目前是無法申請二胎房貸的。

Q:房屋在原住民保留地,能申請房屋二胎嗎?

不可申請。法律規定身分須為原住民,才可以在原住民保留地購買或持有房屋,而這些房子也都無法申請銀行,或是融資公司的二胎房貸。

Q:房屋在山坡地保育區,能申請二胎嗎?

可以。山坡地保育區內的房子,可以向審核寬鬆的融資公司申請二胎房貸。不過以銀行來說,因為保育區內的房子價值較低,而且法規限制嚴格,所以承作的意願大多不高。

3.房子屋齡不符合要求

當房子的屋齡越高,除了有管線老舊的問題外,也會影響房屋的價值與日後轉手性的可能。因此有些管道,並不願意承作老屋的二胎房貸。

Q:房子是30年老公寓,可以申請二胎嗎?

可以。融資公司的二胎房貸,並沒有屋齡的限制,只要還有貸款空間,房屋產權完整就可以申請。不過,銀行對超過30年以上的老房子,大多採取婉拒的態度,因此須親自向銀行作諮詢與確認。

4.房子產權不符合要求

當房子的產權越複雜,或是相關處分的權利,被限制的特殊情況下,申請二胎房貸將會越困難。

Q:我沒有房屋所有權,可以申請二胎嗎?

不可申請。假如只有房屋的使用權或是地上權,因為是屬於沒有完整房屋及土地所有權的情況,所以也無法辦理二胎房貸。

Q:房子被限制登記,這樣能申請二胎嗎?

不能申請。限制登記包含查封、假扣押、預告登記等狀況。換句話說,在你無法隨意處分房屋的情況下,無論是銀行或融資公司,都無法受理二胎房貸的申請。

Q:房子沒有保存登記,可以申請二胎嗎?

不可申請。自地自建的房子,若是沒有辦理保存登記,會有被拆除的疑慮,因此對放貸方來說風險性大增,自然無法申請二胎房貸。

Q:房子有私人設定的情況,還能申辦二胎嗎?

視情況。不是向金融機構申請的房屋貸款,如向融資公司、民間公司與親戚朋友借錢買房子,都屬於私人設定。銀行都會婉拒有私人設定的房屋申請二胎貸款;不過若是向融資公司申請,須經由融資公司評估是否有解套的辦法,因此還是有一定的過件機會。

Q:我與家人共同持分房子,這樣可以申請房屋二胎嗎?

視情況。共同持分的房子,因為所有權不完整,所以無法辦理二胎房貸。不過若是取得其他持分人的同意,而且願意擔任保證人,這樣就可以申請二胎房貸。

以上的情況,對於作風保守的銀行來說,可以過件的機率非常低。若是你的房子有上述情形,建議可以向審核寬鬆的融資公司諮詢。只要符合房屋產權完整、還有貸款的空間、房子位於台灣本島等條件,融資公司的房屋二胎,會有相當高的過件機率。

這些房屋類型可以申請二胎嗎?
可以申請 房屋產權完整、還有貸款空間、屋齡不要過高、山坡地保育區
不可以申請 預售屋、鐵皮屋、房子在離島、沒有所有權、
被限制登記、無保存登記、原民保留地
視情況 合宜住宅、私人設定、共同持分

八、房屋二胎推薦的申請管道

房屋二胎好不好申請,完全取決於你所選擇的申請管道。銀行因為作風保守,所以讓二胎房貸的申請非常困難;融資公司因為審核的彈性較大,所以有時候銀行不能承作的房屋類型,反而在融資公司有過件的機會。以下分別說明這2個申請管道的差異,讓你在選擇上可以參考與比較。

1.銀行為房屋二胎首選,但是申請難度高

因為受到政府的監督,銀行二胎房貸有嚴格的標準與流程,所以貸款的風險相對較低。此外,只要申請人的條件優秀,還有可能獲得高額度(約30萬~500萬),低利率的貸款方案(利率約5%~16%),因此銀行的二胎房貸,一直是許多人的首選。

不過,銀行對二胎房貸的審核嚴格,低利率高額度的方案並不多見。假如申請人有輕微的信用瑕疵,或是工作收入不太穩定等情況,就很容易被銀行所婉拒,因此過件的機率並不高。而且房子若是有產權不完整、屋齡過高、房屋位在山坡地等情況,基本上二胎房貸就很難申請過件。

2.融資公司也不錯,有時還比銀行好

大型融資公司的二胎房貸,同樣受到政府的控管,無論是在流程或是利率上,都有一定的標準,也屬於低風險的貸款種類之一。而且融資公司審核寬鬆,就算房屋屬於多人持分、屋齡超過30年以上、位於山坡地等類型,在銀行不願承作的情況下,融資公司仍是有一定過件的機會。

此外,融資公司二胎房貸的利率約7%~14%,貸款成數最高為房屋鑑價的120%,最高額度有500萬,與銀行的二胎房貸條件相近。建議無法辦理銀行二胎房貸的人,可以考慮向大型融資公司提出申請。

經過以上的說明,可以知道銀行的二胎房貸審核嚴格,自然不好申請。建議有房屋二胎需求的人,可以向審核寬鬆的融資公司提出申請,你將會發現原來申請二胎房貸,並非想像中的困難。

九、房屋二胎申請時的注意事項

假如有資金週轉的需求,二胎房貸是可以考慮的解決方式之一。不過由於打房政策的影響,目前申請銀行房屋二胎,銀行會詢問申請人的資金用途,並明確告知禁止用於買房。若是被發現二胎房貸的資金,用於購買房子上,銀行有可能就會調高二胎房貸的利率,或者是直接收回借出的資金。因此在申請銀行二胎房貸前,必須慎重考慮資金的用途。

融資公司因為審核寬鬆,所以不會過問二胎房貸資金的用途,看是要用來裝潢房屋、購買新車、投資股票、出國遊學或是債務整合等,都可以自由運用。假如在評估衡量後,想將資金用在購買新房上,融資公司也不會加以限制,但前提是財務規劃需周全,以免造成自身的負擔過重,進而發生貸款繳不出的窘境,如此反而得不償失。以下整理二胎房貸申請時,需要注意的幾個地方:

  1. 資金用途須注意,避免無法核貸
  2. 須做好財務規劃,避免增加負擔
  3. 房屋類型要留心,並非都能申請
  4. 房子位置很重要,避免禁忌地區
  5. 屋齡超過三十年,銀行多會婉拒
  6. 房屋產權不清楚,增加申請困難

經過以上的說明,可以知道銀行的二胎房貸審核嚴格,讓過件的機率一直不高。建議有房屋二胎需求的人,可以向審核寬鬆的融資公司提出申請,你將會發現原來申請二胎房貸,並非想像中的困難。

二胎房貸申請時,六大注意事項:說明資金用途、作好財務規劃、注意房屋類型、確認房子位置、留意房子屋齡、清楚房屋產權。

十、房屋二胎常見Q&A

  • Q申請管道對於房屋二胎會有影響嗎?
  • 有影響。銀行因為作風保守,導致二胎房貸審核極為嚴格,因此過件機率並不高,就算可以申請過件,能取得的二胎房貸方案也不會太好。大型融資公司二胎房貸審核寬鬆,除了過件機率高外,在利率與額度上也不比銀行遜色。民間二胎則是潛藏未知風險,因此並不建議向其申請二胎房貸。
  • Q銀行與大型融資公司的房屋二胎,哪一個比較好申請?
  • 視情況。假如個人的信用與財務條件良好,而且屋齡在30年以內,建議以銀行為二胎房貸的首選;若是有信用瑕疵、屋齡超過銀行可接受的範圍者,以融資公司為申請管道,過件的機率才會比較高。

平時有在注重信用與財務的人,若是遇到資金週轉的問題,可以利用銀行二胎房貸來解決。相反的,臨時需要一筆資金來週轉,但是房屋、信用與財力條件,無法達到銀行的要求,這時也別太過心急,建議可以向大型融資公司申請房屋二胎,相信更能圓滿地解決你的資金週轉需求。