貴哥來開講#５【房貸入門必修課！貸款成數不夠全因「這件事」】

「Hello 大家好！我是貴哥，歡迎來到貴哥來開講 ，貸款有好事，上一集我們跟大家分享了買房的注意事項，接下來我們就來講-房貸要怎麼辦才划算」。

1. 購屋貸款－固定型房貸vs.指數型房貸

房貸的類型簡單講就是兩種，市場上比較常見就兩種：一種是固定利率、一種是指數型房貸（浮動利率）。

• 固定型房貸

固定的這段時間的利率，會比一般市場的行情還要再貴，除了政府推的優惠房貸，有一年、兩年固定之外，目前市場上有在做固定利率的，只有壽險公司。

• 指數型房貸

但是99.9%的人，他們都會選指數型房貸，指數型房貸利率的組成是兩個數字加起來，第一個就是會調整的利率，我們稱為浮動利率或指標利率，我們用I來簡稱，這一個會跟著央行調，它只要升或降，這個I就會跟著動，再加上一個固定加碼的利率，這叫加碼利率，這個是固定的，這個是會浮動的，這兩個加起來等於你的房貸利率。簡單講，這個I是銀行的成本，大家的成本都一樣，這個固定加碼的加碼利率，就是銀行賺你的利差，你這個加碼利率愈低，你的房貸利率就越低。

2. 購屋貸款－本金攤還vs.本息攤還

貸款攤還的計算方式有兩種：一種是定額攤還本金， 叫本金攤，第二種叫本息攤， 本息平均攤，還我到底要怎麼選？我要選本息攤或本金攤？

• 定額攤還本金（本金攤）
• 本息平均攤（本息攤）

我們現在試算用你貸款是800萬元，然後利率是1.4%，分30年攤還的話，就是選擇本金攤跟本息攤，月付金的差異：

如果你是選本息攤，一個月月付金是27,500元；如果你是選本金攤，它的月付金是31,500元，所以你選本金攤，剛開始繳的錢會比較多，每個月大概多4,000元，但是這個會遞減，繳到後來，有可能你的月付金只剩下大概27,000、26,000元，然後本息攤相對就是，還款金額固定。如果你的收入是固定，那你的房貸支付是占你收入的30%以內，我會建議你選本金攤，因為它還本速度比較快，如果你的貸款支付，是超過你收入的30%，那我就會建議你選本息攤。

3. 購屋貸款－房貸寬限期好嗎？

寬限期簡單講就是本金寬限，我本金不還，我只付利息，假設我們用你貸款是貸800萬元，利率是1.4%好了，如果你是20年本息攤還的話，你每個月的月付金大概38,000元左右，如果你是選擇寬限期，前兩年大概是繳9,100元，可是你到第三年開始，你的還本金額會跳到，大概42,000元，如果你的收入是夠的，你的貸款沒有占你收入的30%，你不要用寬限期，因為我們真的看太多了，很多人在第3、第4年之後繳不出來，就開始去使用信用卡循環，辦小額信貸，然後負債又越滾越多。

4. 購屋貸款－銀行審核的重點

為現在銀行貸款很嚴格，所以你要貸款以前，你必須要確定幾件事情：

• 負債比
• 聯徵

因第一個銀行要計算你的負債比，它是用你每個月的收入的錢，去繳貸款之後，占了你收入的多少比例，我們這叫負債比，銀行正常是抓70%，也就是說假設你的薪水是5萬元，你一個月只能夠有35,000元可以去繳貸款，如果貸款800萬20年，我們利率用2%計算，一個月是要繳4萬元，所以房貸月付金4萬元，你每月支出只能35,000元，不好意思，負債比過高；那如果30年房貸的話，月付金就在35,000元以下，就ok 就過關了。

還有一個比較關鍵就是你的聯徵，你不要使用信用卡循環、信用評分過低。其實我以前在銀行的經驗，我遇到很多都是爸爸、媽媽出頭款去買房子，結果小孩子貸款貸不過，負債比太高，後來爸爸媽媽也要進來做保，這樣貸款才會過。

5. 購屋貸款－貸款成數不足怎麼辦？

(1)銀行房貸貸款成數決定因素

• 房子座落地點
• 貸款人條件

一般買房的話貸款成數，正常銀行都是會落在7.5成到8成，銀行房貸的貸款成數，會取決於房子座落在哪邊，第二個就是，你的條件是什麼條件，這樣子去評分的。

房子就用六都，然後銀行它們把房子劃分的更細，它分成ABCDE 它分成5個區域。銀行比較喜歡做的就是A跟B，C就勉強D就不太愛，E的話就是除非你條件很好，你是上市櫃公司員工、軍公教人員，不然他就不做。

那人的話他也有分：上市櫃公司員工、 軍公教、辦公室的上班族、領現族。

(2) 貸款成數不如預期的原因

• 買貴
• 貸款人條件不足

那為什麼貸款成數會不如預期，簡單講就是買貴，第二個可能就是你條件不夠，銀行不願意貸那麼多給你，就這兩個。

假設我是買1,200萬，結果銀行是估1,100萬，假設銀行貸款貸8成，它就是用它們估價的金額貸給你8成，1,100萬貸8成就880萬，你買1,200萬所以你的自備款就是320萬。

在這邊教各位一個小技巧，就是你可以在簽約的時候，押一個但書：就是我們這一次的買賣合約這一個買賣件，如果貸款的金額沒有達到多少，這個約就解約，你可以這樣子寫。但是前提是他們簽約的代書要同意，你像建商的話，他是不會跟你簽這一條的，如果建商會跟你簽這一條就是，他房子賣很久，他希望賣掉，好，那我就跟你簽這一條，那他會協助你，幫你把貸款辦出來。

如果你真的（頭款準備）不夠的話，就是只能夠用個人信貸去補，比如說以現在目前市場上新光銀行、台中商銀，它們都有貸到9成的房貸專案，比如說你房子是買1,000萬，房貸貸給你800萬 8成，然後另外再貸給你100萬是信貸，所以你是貸到房價的9成，但是這信貸它可能就是給你分7年還 或10年還，然後利率可能就是4.9%。

今天我們就討論到這邊，如果各位還有什麼想要瞭解、想要知道的問題，歡迎多留言跟我們說，然後記得按下訂閱、開啟小鈴鐺。

作者簡介－孫鴻貴
■好事貸（好事貸二胎房貸直屬經銷商）創辦人
16年銀行放款經驗，曾任職以下金融機構：
．2003~2006年：國泰世華銀行消費金融處 業務經理
　　　　　　　　（連續三年入榜TOP10績優業務人員殊榮）
．2006~2017年：日盛銀行消費金融處 業務經理
　　　　　　　　（連續六年榮獲年度績優業務人員殊榮）
■榮獲日盛銀行最佳保險菁英獎：
．2011年~2015年:最佳保險銷售菁英獎 (連續五年榮獲殊榮)

[]

本文引用來自:貴哥來開講#５【房貸入門必修課！貸款成數不夠全因「這件事」】

房貸要怎麼辦才划算？房貸的類型簡單講就是兩種，一種是固定利率，一種是指數型房貸。指數型房貸、指數型房貸是什麼？房貸寬限期好嗎？貸款成數不足原因有哪些？