房屋詐騙如何防範？揭露5種常見手法與7招自保祕訣！

一、5種常見房屋詐騙手法

房屋詐騙手法多變，詐騙集團往往利用買賣雙方的資訊不對等或法律漏洞下手。以下是幾種常見的房屋詐騙類型：

1、取得信任，利用「中人」角色詐騙

在房地產市場上，「中人」是一種沒有合法房仲執照的掮客，與正規的房仲公司不同，這類「黑牌仲介」不受政府監管，卻充當房屋或土地交易的媒合者。

在房屋交易中，「中人」指的是媒合買賣雙方的角色，與持有合法執照的房仲（仲介）不同，中人往往沒有正式執照，其行為游走於法律灰色地帶。他們可能透過取得買賣雙方信任，承諾提供優先看房權或低價預售屋，實際上卻收取訂金後人間蒸發。

• 案例

  阿婷想購買中古屋，在網路上找到一名「房仲」張先生，對方自稱是專業房產顧問，但實際上並沒有不動產經紀人執照。他帶阿婷去看了一間「屋主急售」的房子，價格比市場行情便宜 15%，強調這是他「私下接洽」到的物件。

  張先生要求阿婷 先支付 20 萬元的意向金，保留房源，並表示這筆錢不會進入房仲公司，而是直接與屋主簽訂「內部協議」，避免其他買家競爭。阿婷付款後，過了幾天，張先生以「屋主反悔不賣」為由取消交易，並拒絕退還意向金，最後聯繫不上對方，才發現自己被詐騙。

🔔詐騙方式

• 這類詐騙集團通常會假扮成專業人士，透過社群媒體或朋友介紹取得信任。

• 偽裝成仲介或代購，聲稱有內部管道，可獲得「優先購買權」或「獨家折扣」。

• 要求購屋者支付訂金，卻沒有實際房源，最終人間蒸發。

2、預售屋詐騙

政府自112年7月1日起依《平均地權條例》禁止預售屋換約轉售，但詐騙集團仍透過不法手段誘騙買家。

• 案例

王先生透過朋友介紹，得知某建案預售屋資訊，標榜「可換約轉售，低於市場價 10%」，並聲稱有內部管道，能優先取得名額。他聯絡了負責銷售的「中人」，對方提供了一份看似真實的 房屋買賣預訂單、合約書、收據，並使用某知名建設公司的名義開立收據，要求支付 50 萬元訂金。

王先生付款後，對方承諾 1 個月內完成換約手續，但之後卻開始推託，甚至表示因「政策調整」需再支付額外手續費才能換約。王先生覺得可疑，便直接聯絡該建設公司，卻發現建商 根本沒有提供換約服務，所有文件都是偽造的，這時才驚覺受騙。

🔔詐騙方式

• 詐騙者會偽造 房屋買賣預訂單、合約書、收據，並假冒知名建設公司，開立假收據。

• 受害者支付款項後，才發現該預售屋無法換約，導致金錢損失。

3、假買房真詐騙

詐騙集團會以購屋名義，實施以下詐騙手法：

• 人頭購屋：詐騙者會找人頭代為購屋，簽署貸款文件後，利用人頭戶借貸後捲款逃逸，導致受害者背負高額貸款。

• 私自過戶：詐騙者要求購屋者提供 房屋權狀、印鑑證明，在受害者不知情的情況下，完成過戶。

• 民間抵押：詐騙者會謊稱可透過民間貸款快速取得資金，實際上卻暗中將房產過戶至自身名下。

• 查封拍賣：偽造房貸文件，讓購屋者誤以為房屋已遭法拍，迫使其交出權狀或金錢。

4、假債務詐騙

詐騙者可能以「假債務」為名義，偽造法律文件，迫使購屋者交出房屋所有權。

• 偽造本票：詐騙集團取得被害人證件影本後，偽造本票，再向法院聲請強制執行。
• 假代理人： 詐騙集團偽造委託書，委託假代理人出席調解或訴訟，取得調解筆錄後，單方將房屋過戶。

5、借貸詐騙-房屋被過戶走

許多民眾因急需資金，將房屋拿去做借款擔保，卻不知抵押權設定無需過戶。詐騙集團可能趁機要求屋主提供權狀與印鑑證明，隨後將房屋過戶至他人名下，讓屋主血本無歸。

二、房屋詐騙常見手法解析及風險辨識

了解房屋詐騙的運作方式後，我們進一步剖析幾個關鍵環節，幫助您辨識風險：

1、「中人」與「仲介」的差別

合法房仲需持有政府核發的執照，受《不動產經紀業管理條例》規範，而中人多為個人掮客，缺乏法律保障。與中人交易時，務必確認對方身分與交易文件的真偽。

2、預售屋換約的法律限制

根據《平均地權條例》修訂，自112年7月1日起，預售屋簽約後不得換約轉售，違者可能面臨罰則。然而，詐騙集團仍可能利用舊有漏洞，偽造文件進行詐騙。買家應確認交易是否透過履保專戶，並保留相關單據。

3、權狀與印鑑證明的濫用

權狀是房屋所有權的證明文件，印鑑證明則用於交易授權。詐騙集團常以「提前交付權狀」為由，騙取屋主信任，隨後偽造文件過戶。切記，權狀應在過戶當天於地政事務所交付，且印鑑證明應指定用途，避免被挪用。

三、如何預防房屋詐騙

面對層出不窮的房屋詐騙手法，民眾應提高警覺並採取以下預防措施：

1、確認交易對象與文件真偽

• 確認政策規範：112 年 7 月 1 日起，預售屋已禁止換約，任何聲稱可換約的交易都可能是詐騙。
• 聯繫建設公司確認：遇到「換約機會」，請直接聯絡建設公司官方客服，確認是否提供此類服務。
• 避免私下交易：所有款項應透過 履約保證專戶 進行，不要將訂金直接轉帳給個人或仲介。
• 查證對方身分：如果對方自稱「建商業務」、「內部人士」，請至內政部不動產經紀業管理系統查詢是否具備合法執照。

2、善用履約保證制度

履約保證（履保）是房屋交易的安全網，透過第三方銀行設立專戶，確保款項在交易完成前受到保護。尤其在預售屋交易中，履保專戶能有效防止詐騙集團捲款潛逃。

3、親自辦理房產轉移

• 與代書同往地政事務所：房屋過戶時，親自與代書前往地政事務所，確認所有權移轉流程，避免私下交付權狀。
• 不簽空白文件：簽署任何文件前，務必仔細閱讀內容，切勿將印鑑證明或印章留給他人。

4、申請地籍異動即時通

地政事務所提供「地籍異動即時通」服務，當房屋權利發生變動（如過戶、抵押權設定）時，系統會即時通知屋主。民眾可透過臨櫃或網路申請。

5、指定印鑑證明用途

申請印鑑證明時，應明確指定用途，例如「抵押權設定」或「房屋買賣」，避免被詐騙集團用於其他目的。不限定用途的印鑑證明形同空白授權，風險極高。

6、尋求專業協助

• 如有房屋買賣相關問題，可諮詢專業地政士、律師或不動產經紀人。
• 雙代書制度： 買賣房屋就是要用履保專戶，雙代書制度，以確保交易安全。

7、 選擇合法金融機構貸款

• 避免民間貸款公司操作不當。
• 避免透過不明人士代辦房屋買賣或貸款，交易過程應全程監督。
• 房貸借款只需設定「抵押權」，不需過戶房產，如對方要求過戶，即為詐騙！

四、房屋買賣注意事項總整理

為避免房屋詐騙，民眾在買賣過程中應謹記以下原則：

1、保留交易證據

無論是預訂單、收據或合約書，均應妥善保存。若發現詐騙跡象，可作為報案證據。

2、親自監督每個環節

從簽約到過戶，親自參與並保留所有文件影本，避免因疏忽落入詐騙陷阱。

3、避免私下換約

112年7月1日後，預售屋換約已受法律限制。任何私下換約行為均屬違法，買家應拒絕參與，並向代銷公司舉報。

五、常見問題

Q1：什麼是履約保證？如何避免預售屋詐騙？

履約保證（履保）是由銀行設立的專戶，確保交易款項安全，特別能防止預售屋詐騙中詐騙集團捲款潛逃。簽約時確認合約是否註明履保帳戶。

Q2：房屋抵押借款需要過戶嗎？

不需要。正規房貸只需設定抵押權，無需過戶。若對方要求過戶房產，極可能是借貸詐騙，應立即拒絕並報警。

Q3：地籍異動即時通有什麼用？

地籍異動即時通是地政事務所的服務，當房屋權利變動（如過戶、抵押）時即時通知屋主，可有效防範私自過戶詐騙。可臨櫃或線上申請。

Q4：如果發現房屋被私自過戶怎麼辦

立即停止付款，保留證據（如合約、匯款紀錄），撥打165反詐騙專線或至警局報案，並聯繫律師評估追回房產的可能性。