房屋轉增貸是什麼？ 轉貸、增貸、轉增貸哪種最有利？一定要知道的5個問題

房屋貸款的種類包含：轉貸、增貸、轉增貸與二胎房貸等。這些房貸種類各有什麼差別？為什麼房屋轉增貸可以增加我們在資金上運用的靈活度？我該選擇哪一種貸款方案比較有利？跟著我們以下的分析，讓你秒懂以上這些房貸的差異，一秒選出最佳申請方案。

1.房屋轉增貸是什麼？

房屋轉增貸這句話已經包含了三種房貸的類型：增貸、轉貸以及轉增貸。以下說明這三種房貸種類不同的地方：

(1)房屋增貸是什麼？

當你向銀行申請了購屋貸款，在繳交了2年以上的房貸後，因為有資金週轉的需求，所以你將名下的房子，再向原本的貸款銀行申請了一筆貸款，銀行會評估房屋的價值與審核你的貸款條件後，再視情況是否放貸。若銀行同意你的申請，就會撥款到你的帳戶，而以上整個過程就是房屋增貸。

(2)房屋轉貸是什麼？

房屋轉貸又稱餘額平轉。意思是指，你名下的房屋已經揹有A銀行的購屋貸款，可能因為不滿意A銀行給你的貸款利率，經溝通後A銀行不願調降利率，你就將剩下的房屋貸款轉去B銀行，讓B銀行的房屋貸款代償A銀行的貸款餘額後，此時你須向B銀行繳交貸款月付金。

(3)房屋轉增貸是什麼？

房屋轉增貸與房屋轉貸的性質接近，不同處在於，當你的房屋增值，或已繳交一段時間的房屋貸款後，向B銀行申請轉增貸後，可能餘下部分資金，即稱為轉增貸。

2.房屋轉增貸的好處與限制？條件適合哪些人？

房屋轉增貸最大的好處在於可以增加一筆資金運用，但是因為貸款種類不同，還是會有一些差異與條件上的限制，如以下說明。

(1)房屋增貸的好處與限制？

• 增加金額

房屋增貸不受金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的規定限制，貸款成數上限可到房屋鑑價的8成，貸款金額最高可到600萬。以上的貸款額度與成數，依各家銀行條件要求而有所不同。

• 延長時間

若是成功申請房屋增貸，銀行會再延長你的貸款期限，最長可拉到30~40年。相對來說，貸款的時間越長，貸款的負擔就越輕。

• 減免費用

因為是向原銀行申請增貸，所以銀行有可能會免除你的一些相關申請費用。

• 審核快速

增貸是在原銀行辦理，所以你的相關資料都有留存，因此在審核程序上，會比找其他銀行貸款來得快速。

• 審核嚴格

銀行因為受到政府法規的限制，所以只要向銀行申請貸款，都須進行嚴格的條件審核。當你有以下情況：工作收入不穩定、無法提出薪轉證明、負債比例過高、信用狀況不佳等，銀行都會婉拒你的貸款申請。

• 限制額度

銀行會設定房屋貸款的1.2倍為「抵押權設定金額」。假如房屋貸款500萬，那設定金額就是600萬。在這額度內，已經還完的貸款本金是可以再借出來，但限制上不可超過「抵押權設定金額」，因此也影響了貸款的額度。

• 額度較小

因為銀行作風保守，即使你的房屋增值空間很大，對於可增貸的額度也不會太高。

(2)房屋轉增貸的好處與限制？

因為轉貸與轉增貸的性質相近，所以對於二者的特色分析，一併於以下說明。

A銀行：原貸款銀行
B銀行：轉增貸銀行

• 增加金額

申請轉增貸時，B銀行在貸款利率上通常會比A銀行要來得低。而降低的利息還要扣除A銀行的違約金（過綁約期則無違約金問題），以及B銀行的手續費後，才是你省下來的月付金。

• 降低利率

若是A銀行的利率高於市場行情，找一家較低利率的B 銀行申請轉增貸，是可以考慮的選項。不過提醒你，在申請轉增貸前，要仔細計算二家銀行利率上的價差，是否符合你所預期的月付金額後，再來評估是否申請。

• 延長時間

當申請轉增貸後，B銀行會重新計算你的貸款年限，對於還款壓力來說，會有顯著的減輕效果。

• 房價增值套現

台灣近年的房價持續上升，而這房價增值的部分，就是你與銀行可以談判的籌碼。若是成功申請了轉增貸，銀行會將房價增值的部分「套現」給你^註1。

註1：房屋增值－房屋原值=所得價差，以現金方式匯入你的帳戶，就是套現。

• 綁約期內支付違約金

貸款合約期內，若是有一方想要改變合約的內容，就屬於違約的狀況。而由A銀行將貸款轉去B銀行算是提前解約，也是屬於違約的行為，因此需要支付A銀行一筆違約金。若是已經過了合約綁約期，就沒有違約金的問題。

• 支付新銀行手續費

轉增貸申請對於B銀行來說，就是一份新的房貸合約。其開辦費、代書費、地政規費、火險、地震險等必要費用，都須再重新收取。

• 須重新跑房貸流程

向B銀行申請新的房貸，須耗費相當多的申請時間外，A銀行也須同時辦理原貸款的塗銷程序，因此在申請前，要注意這些耗費的時間，也是相當可觀的成本。

(3)房屋增貸、轉貸、轉增貸適合哪些人？

房屋轉增貸的適合條件各有不同，可以依以下說明來評估自己的需求。

• 增貸適合的條件：小額資金週轉&房貸成數不高

因為銀行審核嚴格，對於增貸的額度並不會太高。所以假如你的房屋貸款成數不高，或所需要的資金並不大，可直接向原貸款銀行申請增貸，這樣可以免去在申請過程中，於時間還有費用上的浪費。

• 轉貸適合的條件：不滿原貸款銀行利率

若是與原貸款銀行，溝通調降利率不成功，可以另外找尋，符合你貸款利率需求的銀行申請房屋轉貸。

• 轉增貸適合的條件：爭取較高貸款的額度

轉增貸雖然可以取得較高額度的貸款金額，但是因為銀行審核嚴格與作風謹慎，想要申請轉增貸並不是件容易的事。

若有較高資金的需求，除了轉增貸的方式外，你還可以利用二胎房貸，來取得大額度的貸款。不過因為銀行審核嚴格，若是向銀行申請二胎房貸遭到婉拒，還可以向融資公司（好事貸股份有限公司）申請。

因為好事貸公司的二胎房貸有以下優點：審核寬鬆、貸款成數上限為房屋鑑價110％、可貸金額最高可達500萬，而且不影響原銀行的房貸合約，是你在銀行轉增貸的方式外，可以考慮借款的方式之一。若想更清楚瞭解，融資公司二胎房貸的詳情，請參考以下延伸閱讀。

附表：各類型房貸的優缺點與適合條件

貸款名稱 以及優缺	房屋增貸 （原銀行）	房屋轉增貸 （新銀行）	二胎房貸 （融資公司－好事貸）
優點	增加金額 延長時間 減免費用 審核快速	增加金額 延長時間 降低利率 房價增值套現	審核寬鬆 撥款快速 金額較高 不影響原合約
缺點	審核嚴格 限制額度 額度較小	綁約內支付違約金 支付新銀行手續費 須重新跑房貸流程	貸款利率較高
適合條件	小額資金週轉 房貸成數不高	不滿原貸款銀行利率 爭取較高貸款的額度	臨時有資金需求 財務信用有瑕疵

3.房屋轉增貸如何申請？

申請房屋轉增貸須備妥以下資料後，就可以選定一家銀行進行申請。

(1)申請房屋轉增貸需要的文件？

1. 雙證件影本（身分證+駕照或健保卡）
2. 房貸申請書&個資同意書
3. 最近一年房貸繳款明細
4. 建物土地所有權狀&戶籍謄本影本
5. 3~6個月薪資轉帳&扣繳憑單、其他財力證明

(2)房屋轉增貸的申請流程

1. 資料蒐集與選定銀行
2. 銀行進行審核與鑑價
3. 銀行和你簽約與對保
4. 設定B銀行為第二抵押權人
5. 塗銷A銀行第一順位抵押權
6. 撥款指定的匯款帳號

4.銀行轉增貸利率比較表

目前承作轉增貸的銀行只有9家，其利率與成數如下表所列：

銀行名稱與利率	轉增貸利率	最高貸款成數
渣打銀行	1.31%起	最高85%
永豐銀行	1.33%起	最高85%
凱基銀行	1.35%起	最高85%
中國信託	1.35%起	最高85%
國泰世華	1.37%起	最高80%
上海銀行	前二年1.52%起，第三年1.62~3.80%	未提供
台新銀行	1.60%起	最高80%
王道銀行	1.65%起	最高85%
遠東銀行	未提供	未提供

資料來源於各家銀行官網

5.房屋轉增貸Q&A

• Q房貸轉貸會讓我的壓力變大嗎？
• A看自己的需求。房屋轉貸可以延長還款期限，而且多出一筆資金可以運用。有些人會覺得負擔減輕，但是有些人卻覺得壓力延長，所以還是以你的需求為主。

• Q若是房屋為共同持有，我要怎麼辦理房屋轉貸？
• A房屋共同持有的情況下，你需徵求另一部分房屋持有人的同意後，再到銀行一起辦理，否則房屋在共同持有的狀況下，是無法單獨申請房屋轉貸的。

• Q我是否可以利用房屋增貸來買車？
• A可以。因為銀行房屋增貸的利率比車貸低，可以用這一種方式買車。

• Q我的房子有申請民間二胎房貸，這樣我還能向銀行申請房屋轉貸嗎？
• A不行。一旦有民間房屋設定，就無法向銀行申請房屋貸款。

• Q銀行轉增貸的費用大概是多少？
• A各家銀行收取的費用不一定，費用大約落在$5,000元~$20,000之間。

 

房屋轉增貸雖然有它的好處，不過在這個微利的時代，於申請轉增貸之前，須先計算與扣除各項必要費用後，再仔細評估是否划算。避免因為眼前的貸款好處，而忽略了申請上種種的花費成本，反而造成得不償失的結果。