房屋貸款的種類包含：轉貸、增貸、轉增貸與二胎房貸等。這些房貸種類各有什麼差別？為什麼房屋轉增貸可以增加我們在資金上運用的靈活度？我該選擇哪一種貸款方案比較有利？跟著我們以下的分析，讓你秒懂以上這些房貸的差異，一秒選出最佳申請方案。
1.房屋轉增貸是什麼？
房屋轉增貸這句話已經包含了三種房貸的類型：增貸、轉貸以及轉增貸。以下說明這三種房貸種類不同的地方：
(1)房屋增貸是什麼？
當你向銀行申請了購屋貸款，在繳交了2年以上的房貸後，因為有資金週轉的需求，所以你將名下的房子，再向原本的貸款銀行申請了一筆貸款，銀行會評估房屋的價值與審核你的貸款條件後，再視情況是否放貸。若銀行同意你的申請，就會撥款到你的帳戶，而以上整個過程就是房屋增貸。
(2)房屋轉貸是什麼？
房屋轉貸又稱餘額平轉。意思是指，你名下的房屋已經揹有A銀行的購屋貸款，可能因為不滿意A銀行給你的貸款利率，經溝通後A銀行不願調降利率，你就將剩下的房屋貸款轉去B銀行，讓B銀行的房屋貸款代償A銀行的貸款餘額後，此時你須向B銀行繳交貸款月付金。
(3)房屋轉增貸是什麼？
房屋轉增貸與房屋轉貸的性質接近，不同處在於，當你的房屋增值，或已繳交一段時間的房屋貸款後，向B銀行申請轉增貸後，可能餘下部分資金，即稱為轉增貸。
2.房屋轉增貸的好處與限制？條件適合哪些人？
房屋轉增貸最大的好處在於可以增加一筆資金運用，但是因為貸款種類不同，還是會有一些差異與條件上的限制，如以下說明。
(1)房屋增貸的好處與限制？
- 增加金額
房屋增貸不受金管會「無擔保品負債不可大於月薪22倍」的規定限制，貸款成數上限可到房屋鑑價的8成，貸款金額最高可到600萬。以上的貸款額度與成數，依各家銀行條件要求而有所不同。
- 延長時間
若是成功申請房屋增貸，銀行會再延長你的貸款期限，最長可拉到30~40年。相對來說，貸款的時間越長，貸款的負擔就越輕。
- 減免費用
因為是向原銀行申請增貸，所以銀行有可能會免除你的一些相關申請費用。
- 審核快速
增貸是在原銀行辦理，所以你的相關資料都有留存，因此在審核程序上，會比找其他銀行貸款來得快速。
- 審核嚴格
銀行因為受到政府法規的限制，所以只要向銀行申請貸款，都須進行嚴格的條件審核。當你有以下情況：工作收入不穩定、無法提出薪轉證明、負債比例過高、信用狀況不佳等，銀行都會婉拒你的貸款申請。
- 限制額度
銀行會設定房屋貸款的1.2倍為「抵押權設定金額」。假如房屋貸款500萬，那設定金額就是600萬。在這額度內，已經還完的貸款本金是可以再借出來，但限制上不可超過「抵押權設定金額」，因此也影響了貸款的額度。
- 額度較小
因為銀行作風保守，即使你的房屋增值空間很大，對於可增貸的額度也不會太高。
(2)房屋轉增貸的好處與限制？
因為轉貸與轉增貸的性質相近，所以對於二者的特色分析，一併於以下說明。
A銀行：原貸款銀行
B銀行：轉增貸銀行
- 增加金額
申請轉增貸時，B銀行在貸款利率上通常會比A銀行要來得低。而降低的利息還要扣除A銀行的違約金（過綁約期則無違約金問題），以及B銀行的手續費後，才是你省下來的月付金。
- 降低利率
若是A銀行的利率高於市場行情，找一家較低利率的B 銀行申請轉增貸，是可以考慮的選項。不過提醒你，在申請轉增貸前，要仔細計算二家銀行利率上的價差，是否符合你所預期的月付金額後，再來評估是否申請。
- 延長時間
當申請轉增貸後，B銀行會重新計算你的貸款年限，對於還款壓力來說，會有顯著的減輕效果。
- 房價增值套現
台灣近年的房價持續上升，而這房價增值的部分，就是你與銀行可以談判的籌碼。若是成功申請了轉增貸，銀行會將房價增值的部分「套現」給你註1。
註1：房屋增值－房屋原值=所得價差，以現金方式匯入你的帳戶，就是套現。
- 綁約期內支付違約金
貸款合約期內，若是有一方想要改變合約的內容，就屬於違約的狀況。而由A銀行將貸款轉去B銀行算是提前解約，也是屬於違約的行為，因此需要支付A銀行一筆違約金。若是已經過了合約綁約期，就沒有違約金的問題。
- 支付新銀行手續費
轉增貸申請對於B銀行來說，就是一份新的房貸合約。其開辦費、代書費、地政規費、火險、地震險等必要費用，都須再重新收取。
- 須重新跑房貸流程
向B銀行申請新的房貸，須耗費相當多的申請時間外，A銀行也須同時辦理原貸款的塗銷程序，因此在申請前，要注意這些耗費的時間，也是相當可觀的成本。
(3)房屋增貸、轉貸、轉增貸適合哪些人？
房屋轉增貸的適合條件各有不同，可以依以下說明來評估自己的需求。
- 增貸適合的條件：小額資金週轉&房貸成數不高
因為銀行審核嚴格，對於增貸的額度並不會太高。所以假如你的房屋貸款成數不高，或所需要的資金並不大，可直接向原貸款銀行申請增貸，這樣可以免去在申請過程中，於時間還有費用上的浪費。
- 轉貸適合的條件：不滿原貸款銀行利率
若是與原貸款銀行，溝通調降利率不成功，可以另外找尋，符合你貸款利率需求的銀行申請房屋轉貸。
- 轉增貸適合的條件：爭取較高貸款的額度
轉增貸雖然可以取得較高額度的貸款金額，但是因為銀行審核嚴格與作風謹慎，想要申請轉增貸並不是件容易的事。
若有較高資金的需求，除了轉增貸的方式外，你還可以利用二胎房貸，來取得大額度的貸款。不過因為銀行審核嚴格，若是向銀行申請二胎房貸遭到婉拒，還可以向融資公司（股票上市公司股份有限公司）申請。
因為股票上市公司公司的二胎房貸有以下優點：審核寬鬆、貸款成數上限為房屋鑑價110％、可貸金額最高可達500萬，而且不影響原銀行的房貸合約，是你在銀行轉增貸的方式外，可以考慮借款的方式之一。若想更清楚瞭解，融資公司二胎房貸的詳情，請參考以下延伸閱讀。
附表：各類型房貸的優缺點與適合條件
| 貸款名稱
以及優缺 |
房屋增貸
（原銀行） |
房屋轉增貸
（新銀行） |
二胎房貸
（融資公司－股票上市公司） |
| 優點 | 增加金額 延長時間 減免費用 審核快速 |
增加金額 延長時間 降低利率 房價增值套現 |
審核寬鬆 撥款快速 金額較高 不影響原合約 |
| 缺點 | 審核嚴格 限制額度 額度較小 |
綁約內支付違約金 支付新銀行手續費 須重新跑房貸流程 |
貸款利率較高 |
| 適合條件 | 小額資金週轉 房貸成數不高 |
不滿原貸款銀行利率 爭取較高貸款的額度 |
臨時有資金需求 財務信用有瑕疵 |
3.房屋轉增貸如何申請？
申請房屋轉增貸須備妥以下資料後，就可以選定一家銀行進行申請。
(1)申請房屋轉增貸需要的文件？
- 雙證件影本（身分證+駕照或健保卡）
- 房貸申請書&個資同意書
- 最近一年房貸繳款明細
- 建物土地所有權狀&戶籍謄本影本
- 3~6個月薪資轉帳&扣繳憑單、其他財力證明
(2)房屋轉增貸的申請流程
- 資料蒐集與選定銀行
- 銀行進行審核與鑑價
- 銀行和你簽約與對保
- 設定B銀行為第二抵押權人
- 塗銷A銀行第一順位抵押權
- 撥款指定的匯款帳號
4.銀行轉增貸利率比較表
目前承作轉增貸的銀行只有9家，其利率與成數如下表所列：
| 銀行名稱與利率 | 轉增貸利率 | 最高貸款成數 |
| 渣打銀行 | 1.31%起 | 最高85% |
| 永豐銀行 | 1.33%起 | 最高85% |
| 凱基銀行 | 1.35%起 | 最高85% |
| 中國信託 | 1.35%起 | 最高85% |
| 國泰世華 | 1.37%起 | 最高80% |
| 上海銀行 | 前二年1.52%起，第三年1.62~3.80% | 未提供 |
| 台新銀行 | 1.60%起 | 最高80% |
| 王道銀行 | 1.65%起 | 最高85% |
| 遠東銀行 | 未提供 | 未提供 |
資料來源於各家銀行官網
5.房屋轉增貸Q&A
- Q房貸轉貸會讓我的壓力變大嗎？
- A看自己的需求。房屋轉貸可以延長還款期限，而且多出一筆資金可以運用。有些人會覺得負擔減輕，但是有些人卻覺得壓力延長，所以還是以你的需求為主。
- Q若是房屋為共同持有，我要怎麼辦理房屋轉貸？
- A房屋共同持有的情況下，你需徵求另一部分房屋持有人的同意後，再到銀行一起辦理，否則房屋在共同持有的狀況下，是無法單獨申請房屋轉貸的。
- Q我是否可以利用房屋增貸來買車？
- A可以。因為銀行房屋增貸的利率比車貸低，可以用這一種方式買車。
- Q我的房子有申請民間二胎房貸，這樣我還能向銀行申請房屋轉貸嗎？
- A不行。一旦有民間房屋設定，就無法向銀行申請房屋貸款。
- Q銀行轉增貸的費用大概是多少？
- A各家銀行收取的費用不一定，費用大約落在$5,000元~$20,000之間。
房屋轉增貸雖然有它的好處，不過在這個微利的時代，於申請轉增貸之前，須先計算與扣除各項必要費用後，再仔細評估是否划算。避免因為眼前的貸款好處，而忽略了申請上種種的花費成本，反而造成得不償失的結果。
