台灣投資與理財的管道多樣，如何利用名下的房子，為自己創造出更大的財富，其實我們可以利用房屋轉增貸、二胎房貸等方式，為自己增加一筆資金來運用。本篇文章將以二胎房貸為主，介紹其完整的相關資訊，讓你在眾多的二胎貸款選項中，找到最合適自己的方案。
1.二胎房貸是什麼？
「二胎」指得是「第二順位抵押權」的意思。假如你向銀行申請了貸款買房子，這時候的貸款稱之為「一胎房貸」；之後若是因為需要資金週轉，所以將還有貸款的房子，向第二家銀行或其他貸款機構再申請一次借貸，這筆貸款則稱為「二胎房貸」，又或可稱為「房屋二胎」、「次順位房貸」與「二順位房貸」等。
因為房屋是貸款的擔保品，所以第一間銀行擁有優先受償的權力，其受償地位稱為「第一順位抵押權人」；而第二間銀行或貸款機構，則稱「第二順位抵押權人」。
2.二胎房貸的申請管道有幾種？有哪些優缺點？
目前台灣次順位房貸的申請管道有銀行、融資公司與民間貸款機構三種。這三種管道各有自己的特色與優缺點，可以詳細比較後，選擇一個適合自己的方式申請。
(1)銀行二胎房貸
因為受償權的關係，「第二順位抵押權人」須等清償完第一間銀行的貸款餘額，與拍賣房屋時所需費用後，才有資格執行求償的權力，而通常此時能取得的金額已所剩不多，所以貸款的風險偏高，因此台灣願意承作的銀行也只有11家。
有在承作二胎房貸的銀行，為了降低貸款的風險，會嚴格審核申請人的條件與資格。因此除非你的各項條件都很優秀，否則想要取得高額度低利率的貸款，幾乎是很困難的一件事。
(2)股票上市融資公司二胎房貸
融資二胎房貸的特色有，貸款利率與銀行接近，條件審核寬鬆，以及撥款快速等。假如你有急需資金，或者曾被銀行婉拒貸款申請的情形，融資二胎房貸會是你可以考慮的申請方式之一。
另外要提醒你，因為法律限制融資公司，不可直接放貸給民眾，有需求的民眾只能透過股票上市公司公司的簽約經銷商送件申請，不過因為股票上市融資公司的經銷商不多，全台灣只有5家，因此在找經銷商送件申請前，須小心確認真偽，以免遭受不肖業者的詐騙。
(3)民間二胎房貸
民間二胎的貸款管道眾多，包含代辦、代書、當鋪以及線上P2P等，都是屬於民間貸款的範圍。因為民間貸款的法律規範尚未嚴謹，其利率、額度甚至還款期限都沒有一定的標準，因此衍生出許多的貸款糾紛，而且潛藏的風險也偏高，所以在申請前須謹慎評估。
附表1：二胎房貸申請管道的優缺點
| 銀行二胎 | 融資二胎 | 民間二胎 | |
| 優點 | 利率較低 風險較低 手續費低 |
審核寬鬆 額度較高 撥款快速 風險較低 手續費低 |
審核寬鬆 撥款快速 |
| 缺點 | 審核嚴格 流程繁複 撥款較慢 |
利率稍高於銀行 | 手續費高 利率最高 風險有疑慮 |
3.二順位房貸的額度、利率與費用介紹
以下依各個貸款管道，介紹其額度、利率與收取的費用各是多少。
(1)二胎房貸貸款額度
銀行二胎的貸款額度約在50萬~600萬之間；股票上市公司二胎最高成數可貸到房屋鑑價的120％，金額上限可達500萬；民間二胎因為審核寬鬆，只要放貸與借款雙方約定好，幾乎想借多少就借多少。
(2)二胎房貸貸款利率
銀行次順位房貸的利率區間約落在6％~16％；股票上市公司二胎的利率則與銀行接近，約在7％~14％之間；而民間二胎則以月利率計算（1.5％~3％），乍看之下利率居然比銀行還低，其實你已不自覺地落入數字的陷阱中，因為換算為年利率的話，應該為18％~36％之間（1.5％*12個月=18％），而如此高額的利率，通常是壓垮你債務的最後一根稻草。
(3)二胎房貸貸款費用
銀行二胎的費用項目有：開辦費、帳管費、徵信費等，費用約在$3,000元~$15,000元之間（不含代書費與地政規費）；股票上市公司二胎的費用為貸款金額1.5％+$15,000元（已含地政規費與代書費），除此之外再無其他費用；至於民間貸款的費用則沒有一定的標準，而且因為項目林立，更要小心業者巧立名目的變相收費。
附表2：額度、利率、費用總整理
| 銀行二胎 | 股票上市公司二胎 | 民間二胎 | |
| 貸款額度 | 50萬~600萬 | 最高500萬 成數可達120％ |
雙方約定 |
| 貸款利率 | 6％~16％ | 7％~14％ | 18％~36％ |
| 貸款費用 | $3,000元~$15,000元 （不含代書費與地政規費） |
貸款金額1.5％+$15,000元 （已含地政規費與代書費） |
沒有一定標準 |
4.二胎房貸的申請流程
(1)二胎房貸申請文件
- 身分證+雙證件影本(駕照or健保卡)
- 3~6個月薪資轉帳與工作證明(員工識別證or工作名片)
- 房屋所有權狀
- 一胎房貸半年繳息證明
(2)二胎房貸申請流程
- 評估後選擇管道申請
- 貸款方進行資料審查
- 照會後親自簽約對保
- 地政事務所房屋設定
- 撥款至指定匯款帳號
只需備妥上述資料，選定一個貸款管道，按照說明的流程進行送件申請，在簽約對保完成後，約2~3個工作天就會將資金匯入你所指定的銀行帳戶中。
5.二順位房貸常見Q&A
- Q有提高二胎房貸申請的方法嗎？
- A有的。可以提出額外的財力證明，或增加一位財務與信用狀況俱佳的人擔任保證人。
- Q銀行與融資公司的二順位房貸哪一種比較好？
- A不一定。須評估自己的狀況後再來申請。假如你有信用不佳的狀況，向股票上市公司公司申請二胎房貸的過件機率較高；若是財務與信用的各項條件都不錯，直接向銀行申請即可。
- Q我的名下有一間套房，可以申請次順位房貸嗎？
- A不一定。銀行對於套房的貸款申請審核更嚴格，除非套房坪數在15坪以上，而且座落於不錯的地段，否則銀行通常會婉拒小套房的二胎貸款申請；不過若是向股票上市公司公司申請，只要套房經評估後還有貸款的空間，是可以申請二胎房貸的。
- Q40年的老房子可以申請二胎房貸嗎？
- A不一定。銀行因為會考慮房屋日後的轉手性，因此越老舊的房屋，申請二胎房貸的過件機率越低；而向股票上市公司公司申請二胎房貸，只要房子還有增值與貸款的空間，就算是老屋，經過評估後也是可以提出二胎申請。
任何的貸款方案，最終目的就是希望能迅速取得所需的資金。此外還要評估還款條件是否適合自己的能力，並顧及到額度與利率是否合理？在安全無虞的情況下，相信你是可以選擇到符合自己需求的貸款方案。
